인천광역시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안

인천광역시의회

인천광역시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안

(이강구 의원 대표발의)

의 안 번 호	270		발의연월일 : 2023. 1. 6. 발 의 자 : 이강구·이용창·김유곤·장성숙·김대영·유경희·정해권·박창호·박판순·나상길·임춘원·이봉락·이단비·이명규·이인교 의원(15명) 찬 성 자 : 허식 의원

1. 제안이유

○ 최근 1인가구 증가 및 주거형태의 변화로 집합건물이 늘어나고 있는 상황임. 현행법에 따르면 집합건물은 자율적 관리와 운영이 원칙으로 다양한 형태의 갈등과 분쟁이 발생해도 공공에서 조정하거나 강제할 수 없는 상황임. 이로 인해 과도한 관리비 부과 및 불투명한 관리비 사용의 등의 문제가 지속 발생하고 있음.

○ 실제로 인천시에 접수된 집합건물 관련 민원이 2020년 1,327건에서 2021년 1,455건으로 1년 사이 약 9% 증가한 것으로 나타남.

○ 이에, 집합건물 건전관리에 관한 사항을 별도로 규정함으로써 집합건물을 효율적이고 공정하게 관리하고자 함.

2. 주요내용

○ 집합건물 건전관리 목적 규정(안 제1조)

○ 조례 용어 정의 규정(안 제2조)

○ 시장 책무 규정(안 제3조)

○ 집합건물 건전관리 종합계획 수립에 관한 규정(안 제4조)

○ 집합건물 건전관리 사업에 관한 규정(안 제5조)

○ 집합건물 안전점검 비용 지원에 관한 규정(안 제6조)

○ 집합건물관리지원단 설치 및 운영에 관한 규정(안 제7조)

○ 집합건물관리지원단 구성 및 임기 등(안 제8조∼제17조)

3. 참고사항

가. 인천광역시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안

나. 관계법령

다. 비용추계서

인천광역시조례  제        호

인천광역시 집합건물 건전관리 지원에 관한 조례안

제1조(목적) 이 조례는 집합건물 관리의 투명성을 높이고, 체계적인 관리로 집합건물의 분쟁을 사전에 예방하기 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "집합건물"이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다)의 적용을 받는 건축물을 말한다.

2. "구분소유자"란 법 제2조제2호에 따른 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. "점유자"란 구분소유권의 목적인 건물부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자를 말한다.

4. "관리단"이란 법 제23조에 따라 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 단체를 말한다.

5. "관리인"이란 법 제24조제1항에 따라 선임된 자를 말한다.

제3조(책무) ① 인천광역시장(이하 "시장"이라 한다)은 집합건물 관리의 투명성 제고를 위한 시책 마련 등 필요한 노력을 하여야 한다.

② 군수ㆍ구청장은 집합건물 건전관리를 위하여 해당 군ㆍ구의 집합건물 관리ㆍ감독을 성실히 수행하고, 인천광역시(이하 "시"라 한다)의 시책에 적극 협조하여야 한다.

③ 집합건물의 구분소유자와 점유자(이하 "소유자등"이라 한다)는 집합건물의 이용편의 증진과 소통하는 사회공동체 조성을 위하여 노력하여야 한다.

제4조(종합계획의 수립ㆍ시행) ① 시장은 집합건물의 관리 투명성과 이용편의를 높여 소유자등이 소통하는 사회공동체로 조성하기 위하여 5년 단위로 인천광역시 집합건물 건전관리 종합계획(이하 "종합계획"이라 한다)을 수립하여 시행한다.

② 종합계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 집합건물 건전관리 추진에 관한 사항

2. 집합건물 건전관리를 위한 주요 추진사업에 관한 사항

3. 사업추진을 위한 재원과 재원마련 방안에 관한 사항

4. 집합건물의 공동체 활성화에 관한 사항

5. 그 밖에 집합건물 건전관리를 위해 필요한 사항

제5조(사업) ① 시장은 집합건물의 관리를 위하여 다음 각 호의 사업을 할 수 있다.

1. 집합건물 관리에 관한 실태조사 및 지원정책 개발에 관한 사항

2. 관리비의 투명성을 높이기 위한 법률자문 등 지원사업

3. 집합건물의 안전점검에 관한 사항

4. 집합건물 건전관리를 위한 교육 및 홍보 사업

5. 그 밖에 집합건물 건전관리를 위하여 필요한 사항

② 시장은 제1항에 따른 사업 추진에 필요한 예산과 인력을 확보하도록 노력하여야 한다.

제6조(집합건물의 안전점검 비용 지원)  ① 시장은 집합건물의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 집합건물의 안전점검에 필요한 비용의 일부를 예산의 범위에서 지원할 수 있다.

② 제1항에 따른 안전점검 비용의 지원대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 집합건물을 말한다.

1. 사용승인일로부터 30년이 경과한 연면적 3천제곱미터 미만인 건축물 중 시장이 필요하다고 인정하는 집합건물

2. 위험정도가 심각하여 시 및 군ㆍ구 구조전문위원회의 자문을 거친 결과 안전점검이 필요하다고 인정되는 집합건물

③ 제1항에 따른 안전점검 비용의 지원절차 및 지원방법 등의 필요한 사항은 시장이 따로 정한다.

제7조(집합건물관리지원단의 설치ㆍ운영) ① 시장은 집합건물 건전관리의 원활한 추진을 지원하기 위하여 집합건물관리지원단(이하 "지원단"이라 한다)을 설치하여 운영할 수 있다.

② 지원단은 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

1. 관리단 집회, 규약 설정 및 변경, 관리비 및 회계 운영, 공용부분의 보존ㆍ관리ㆍ변경 사항에 대한 자문

2. 민원의 접수, 상담에 관한 사항

3. 관리단과 관리위원회의 구성, 운영, 지원에 관한 사항

4. 집합건물 연구ㆍ조사에 관한 사항

5. 집합건물 관련 정책 수립과 교육ㆍ홍보에 관한 사항

6. 집합건물분쟁조정위원회의 조정결과 수용과 이행확인에 관한 사항

7. 집합건물 관련 누리집(홈페이지) 구축과 운영

8. 그 밖에 집합건물 관리에 필요한 사항

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지원에서 제외한다.

1. 법 제52조의2에 따른 집합건물분쟁조정위원회의 분쟁 조정절차가 진행되는 경우

2. 고소ㆍ고발 등 소송이 진행 중이거나 관계 법령을 위반한 경우

3. 그 밖에 시장이 자문하지 않는 것이 타당하다고 인정하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 동일한 내용의 지원을 다시 신청한 경우

나. 개인의 사생활을 침해할 우려가 있는 경우

다. 입찰 중이거나 시공 중인 공사에 대하여 지원을 요청한 경우

④ 지원단의 운영에 관하여는 시장이 따로 정한다.

제8조(지원단 구성) ① 지원단은 30명 이내의 지원단 단원(이하 “단원”이라 한다)으로 성별을 고려하여 구성한다.

② 단원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시장이 위촉한다.

1. 법학 관련 학과의 조교수 이상으로 3년 이상 관련 업무의 연구경험이 풍부한 사람

2. 「변호사법」에 따른 변호사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

3. 「공인회계사법」에 따른 공인회계사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

4. 「건축사법」에 따라 건축사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

5. 「기술사법」에 따라 건축기계설비기술사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

6. 「공인노무사법」에 따른 공인노무사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

7. 「공동주택관리법」에 따른 주택관리사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 관련 사무에 종사한 사람

제9조(임기) 단원의 임기는 2년으로 하며, 한 차례만 연임할 수 있다.

제10조(관리지원 신청) ① 지원단의 지원을 받고자 하는 경우에는 집합건물의 관리인, 구분소유자 또는 점유자가 신청하여야 한다. 다만, 구분소유자 또는 점유자가 신청할 경우에는 구분소유자 또는 점유자의 5분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 관리지원을 신청하려는 자는 별지 제1호서식의 집합건물 관리지원 신청서를 시장에게 제출하여야 한다.

③ 시장은 관리지원의 신청을 받은 경우에는 해당 집합건물을 관리 지원할 단원(이하 “지원단원”이라 한다)을 5명 이내의 범위에서 지정하여야 한다.

제11조(자료 제출) 제10조제3항에 따른 지원단원은 신청인 및 그 이해관계인으로부터 집합건물의 관리와 관련하여 규약, 의사록 및 관리비 내역 등 필요한 자료 제출을 요청할 수 있으며, 필요한 경우 신청인과 그 이해관계인의 의견을 청취할 수 있다.

제12조(지원단원의 회피ㆍ기피) ① 지원단원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 스스로 해당 관리지원에서 회피하여야 하며, 그 사실을 시장에게 즉시 보고하여야 한다.

1. 지원단원 또는 그 배우자나 배우자이었던 사람이 해당 집합건물의 이해관계인(“이해관계인”이라 한다. 이하 이 조에서 같다)이 되거나 이해관계인과 공동권리자 또는 공동의무자인 경우

2. 지원단원이 이해관계인과 친족이거나 친족이었던 경우

3. 지원단원이 해당 집합건물에 대하여 증언, 진술, 자문, 연구, 용역 또는 감정을 한 경우

4. 지원단원이나 지원단원이 속한 법인이 이해관계인의 대리인이거나 대리인이었던 경우

② 지원단원의 해당 관리지원과 관련하여 직접적인 이해관계에 있는 자는 지원단원에게 공정한 해당 관리지원을 저해할 우려가 있다고 판단하는 경우에는 시장에게 기피를 신청할 수 있다.

③ 시장은 제1항 또는 제2항에 따른 회피 보고 또는 기피 신청이 타당하다고 인정되는 경우에는 다른 단원을 해당 집합건물의 지원단원으로 지정하여야 한다.

제13조(단원의 위촉 해제) ① 시장은 법령이나 다른 조례에서 정한 경우를 제외하고는 임기만료 전이라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 해당 단원을 위촉 해제할 수 있다.

1. 단원이 장기 치료가 필요한 질병 또는 6개월 이상의 해외여행 등으로 임무를 수행하기 어려운 경우

2. 단원 스스로가 위촉 해제를 원한 경우

3. 단원이 지원단 직무와 관련하여 알게 된 비밀을 누설하거나 그 내용을 개인적으로 이용한 경우

4. 단원이 지원단의 직무와 관련하여 비위 사실이 있거나 지원단 단원직을 유지하기에 적합하지 아니하다고 인정되는 비위 사실이 발생한 경우

5. 그 밖에 단원의 품위손상 등으로 단원으로서의 자질이 부족하다고 인정되는 경우

6. 제12조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는데도 불구하고 회피하지 아니한 경우

② 시장은 단원을 위촉 해제하는 경우 제1항 각 호의 위촉 해제 사유를 위촉 단원에게 알려야 한다.

제14조(관리지원 중단결정) ① 지원단은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관리지원을 중단할 수 있다.

1. 제11조에 따른 자료 제출을 거부하여 관리지원이 불가능하다고 판단되는 경우

2. 신청인과 그 이해관계인의 의견대립으로 더 이상 지원을 할 수 없는 경우

3. 신청인이 지원 중단을 요청하는 경우 등 관리지원을 중단할 필요가 있다고 판단되는 경우

② 시장은 지원이 중단된 경우에는 중단된 날부터 10일 이내에 신청인과 그 이해관계인에게 지원 중단 사실을 통보해야 한다.

제15조(수당) 지원단원에게는 예산의 범위에서 수당과 여비를 지급할 수 있다.

제16조(결과보고서 제출) ① 지원단원은 제10조제3항에 따른 지정이 있는 날부터 30일 이내에 관리지원을 완료하여야 한다. 다만, 부득이한 경우 10일 범위에서 시장의 승인을 받아 관리지원 기간을 연장할 수 있다.

② 지원단원은 제1항에 따른 관리지원을 완료하였거나 제14조에 따른 관리지원을 중단한 경우에는 완료일 또는 종료일 10일 이내에 별지 제2호서식의 관리지원 결과보고서를 작성하여 시장에게 제출하여야 한다.

③ 제2항에 따른 결과보고서에 대하여 해당 집합건물의 구분소유자 및 점유자의 자료공개 요청이 있을 경우에는 열람 또는 사본을 제공하는 방법으로 공개할 수 있다.

제17조(비밀준수의무) 지원단원은 지원단 활동을 통하여 알게 된 정보를 제3자에게 제공하거나 누설하여서는 아니 된다.

제18조(업무의 협조) 시장은 종합계획의 수립ㆍ시행과 집합건물 건전관리를 위하여 필요한 경우 군수ㆍ구청장, 공공기관, 법인 또는 단체, 소유자등과 관리단에게 협조를 요청할 수 있다.

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

■ [별지 제1호서식]

집합건물 관리지원 신청서
신 청 인	성명		성별		생년월일 (법인번호)	신청 구분	□ 관리인 □ 구분소유자 또는 점유자
주소	(전화번호: )
선정된 대표자, 대리인 또는 대표당사자	성명		성별		생년월일 (법인번호)
주소	(전화번호: )
건 축 물 현 황	건물명칭		용 도
위 치		세대/호수
건축면적	㎡	연면적	㎡	층 수	지상 층
지하 층
지원신청 분 야	□ 관리단 집회 □ 관리인 및 관리위원회 위원 선임 절차 □ 규약 설정 및 변경 □ 관리비 및 회계 운영 □ 공용부분의 보존·관리·변경
신청내용
「인천광역시 집합건물 관리 지원에 관한 조례」제9조에 따라 위와 같이 지원을 신청합니다.
년 월 일
신청인	(서명 또는 인)
인천광역시장 귀하
첨부서류	구분소유자 또는 점유자가 신청할 경우 : 구분소유자 또는 점유자의 5분의 1 이상의 동의서
210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

■ [별지 제2호서식]

결과보고서
1. 신청인
2. 지원분야	□ 관리단 집회 □ 관리인 및 관리위원회 위원 선임 절차 □ 규약 설정 및 변경 □ 관리비 및 회계 운영 □ 공용부분의 보존·관리·변경 □ 기타( )
3. 자문내용
위와 같이 결과보고서를 제출함 위원 : (서명) 인천광역시장 귀하
210㎜×297㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]

관계법령 검토와 발췌사항

관계법령	□ 「지방자치법」 ○ 제13조(지방자치단체의 사무 범위) □ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 ○ 제2조(정의) ○ 제5조(구분소유자의 권리·의무 등) ○ 제23조(관리단의 당연 설립 등) “내용은 별지 작성”
관련법규 정비대상	“해당 없음”
관련자료	“해당 없음”

관계법령 발췌사항

□ 「지방자치법」

제13조(지방자치단체의 사무 범위)

① 지방자치단체는 관할 구역의 자치사무와 법령에 따라 지방자치단체에 속하는 사무를 처리한다.

② 제1항에 따른 지방자치단체의 사무를 예시하면 다음 각 호와 같다. 다만, 법률에 이와 다른 규정이 있으면 그러하지 아니하다.

4. 지역개발과 자연환경보전 및 생활환경시설의 설치ㆍ관리

마. 주거생활환경 개선의 장려 및 지원

□ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등)

① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.

② 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축ㆍ개축하는 행위를 하여서는 아니 된다.

③ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.

④ 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 “점유자”라 한다)에 대하여는 제1항부터 제3항까지의 규정을 준용한다.

제23조(관리단의 당연 설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.

비 용 추 계 서(제3조제1항 관련)

1. 비용 발생 요인 및 관련 조문

가. 발생요인: 집합건물 법률자문 등 지원사업, 집합건물 안전점검, 건전관리를 위한 교육 및 홍보사업, 집합건물관리지원단 운영

나. 관련조문: 제5조(사업), 제6조(집합건물관리지원단의 설치·운영)

2. 비용 추계결과

가. 추계의 전제

○ 안 제5조(사업)의 법률자문 등 지원사업은 안 제6조(집합건물관리지원단의 설치·운영)와 같이 집합건물관리지원단 위원 수당으로 비용 추계

○ 안 제5조(사업)의 안전점검 비용은 시, 군·구비 매칭사업으로 매년 50개동 내외로 지원하는 비용 추계

○ 안 제5조(사업)의 교육 및 홍보 사업은 집합건물 관련 전문 기관인 (사)한국집합건물진흥원 또는 대한주택관리사협회의 용역 비용으로 추계

○ 안 제6조(집합건물관리지원단의 설치·운영)의 홈페이지 구축과 운영 비용은 장기적인 계획으로 관리의 안전화가 이루어질 때까지 기존 인천광역시 홈페이지를 활용할 계획으로 비용 추계에서 제외

나. 추계 결과: 5년간 21.5억 원

○ 집합건물관리위원회 위원 수당: 30,000천 원

- 월 2회 5명 내외 구성 운영 250천 원*×5인×2회×12월

* 2시간 이내: 200천 원, 2시간 이상: 300천 원의 평균

○ 집합건물 안전점검 비용: 2억 원(시, 군·구비 매칭*)

- 1동당 안전점검비용 4,000천 원×50개동 내외

* 시 50, 군·구 50

○ 교육 및 교육용 동영상 제공: 40,000천 원

- (사)한국집합건물진흥원, 대한주택관리사협회 용역 비용

○ 집합건물 관리 매뉴얼 및 가이드라인 발간 비용: 20,000천 원

- (사)한국집합건물진흥원, 대한주택관리사협회 용역 비용

다. 재원조달방안: 지방세

3. 연도별 비용 추계표 : 붙임

4. 작성자

도시계획국  건축과장  손병득

연도별 비용 추계표

(단위 : 천원)

구 분		1차년도 (2023년)	2차년도 (2024년)	3차년도 (2025년)	4차년도 (2026년)	5차년도 (2027년)	계
세입	일반회계	-	-	-	-	-	-
	소계	-	-	-	-	-	-
세출	안전점검 비용	100,000	150,000	200,000	200,000	200,000	850,000
	교육 관련 비용	40,000	40,000	40,000	40,000	40,000	200,000
	매뉴얼 및 가이드라인 발간 비용	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	100,000
	집합건물관리위원단 위원 수당	30,000	30,000	30,000	30,000	30,000	150,000
	소계	190,000	240,000	290,000	290,000	290,000	1,300,000
재원 조달		290,000	390,000	490,000	490,000	490,000	2,150,000
국 비		-	-	-	-	-	-
시비	소 계	190,000	240,000	290,000	290,000	290,000	1,300,000
	일반회계	190,000	240,000	290,000	290,000	290,000	1,300,000
	특별회계	-	-	-	-	-	-
	기 금	-	-	-	-	-	-
군․구비		100,000	150,000	200,000	200,000	200,000	850,000
민 간		-	-	-	-	-	-
기 타		-	-	-	-	-	-